Cách xác định thuế cho thuê tài sản, thuế cho thuê nhà trong một số trường hợp

0

Những sự thay đổi đáng chú ý về thuế cho thuê nhà nói riêng và thuế cho thuê tài sản nói chung thì chúng tôi đã có bài viết >> Thuế cho thuê nhà ĐÃ KHÁC từ 01/08/2021

Ngày 19/07/2021 Tổng cục thuế đã có văn bản số 2626/TCT-DNNCN giới thiệu một số điểm mới của thông tư số 40/2021/TT-BTC (Hướng dẫn khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh).

Như đã biết mức doanh thu từ 100trđ/năm trở xuống làm căn cứ xác định không phải kê khai, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản đã có sự thay đổi.

Theo đó:
+ Đối với cá nhân cho thuê tài sản mà thời gian cho thuê không đủ 12 tháng trong năm dương lịch và doanh thu bình quân một tháng từ 8,34trđ (100trđ : 12 tháng) trở xuống thì không phải khai thuế.
+ Người lại, thời gian cho thuê tài sản không đủ 12 tháng trong năm dương lịch và doanh thu bình quân một tháng TRÊN 8,34trđ thì cá nhân phải kê khai, nộp thuế.

Để các bạn kế toán hình dung rõ hơn, chúng ta cùng lấy các ví dụ cụ thể nhé.

Trường hợp 1: Thời gian cho thuê trong 1 năm dương lịch (từ 01/01/N đến 31/12/N). Thuế cho thuê tài sản xác định như sau:

Ví dụ 1: Ông Chong Zong Cho ký hợp đồng cho thuê nhà từ ngày 01/01/2022 đến 31/12/2022 với giá tiền thuê 8trđ/tháng (giá đã bao gồm thuế).
Như vậy trong năm 2022 doanh thu cho thuê tài sản của ông là:
= 12 tháng x 8trđ = 96trđ/năm < 100trđ/năm
=> Ông thuộc diện KHÔNG PHẢI kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản của năm 2022.

Ví dụ 2: Ông Chong Zong Lon ký hợp đồng cho thuê nhà từ ngày 01/01/2022 đến 31/12/2022 với giá tiền thuê 9trđ/tháng (giá đã bao gồm thuế).
Như vậy trong năm 2022 doanh thu cho thuê tài sản của ông là:
= 12 tháng x 9trđ = 108trđ/năm > 100trđ/năm
=> Ông thuộc diện PHẢI kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản của năm 2022.

Trường hợp 2: Thời gian cho thuê không đủ 12 tháng trong năm dương lịch. Và doanh thu bình quân tháng KHÔNG QUÁ 8,34trđ/tháng.

Ví dụ 3: Ông Chong Zong Heo ký hợp đồng cho thuê tài sản từ ngày 01/04/2022 đến ngày 31/03/2023 với giá tiền cho thuê trong năm 2022 là 8trđ/tháng. Giá tiền cho thuê trong năm 2023 là 8,2trđ/tháng.
+ Doanh thu bình quân tháng trong năm 2022 là: 8trđ < 8,34trđ
(Doanh thu làm căn cứ tính thuế 2022 là: 8trđ x 12 tháng = 96trđ < 100trđ/năm).
=> Do đó ông KHÔNG PHẢI kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản năm 2022.
+ Doanh thu bình quân tháng trong năm 2023 là: 8,2trđ < 8,34trđ
(Doanh thu làm căn cứ tính thuế 2023 là: 8,2trđ x 12 tháng = 98,4trđ < 100trđ/năm).
=> Do đó ông KHÔNG PHẢI kê khai, nộp thuế cho năm 2023.

Cũng theo văn bản hướng dẫn 2626/TCT-DNNCN nêu trên thì có thêm mốc thời gian 31/12.

Cụ thể: Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng TRÊN 8,34trđ thì cá nhân PHẢI khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước ngày 31/12 của năm tính thuế; trường hợp cá nhận lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau ngày 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thu thực tế từ các hoạt động kinh doanh (cho thuê tài sản) từ 100trđ trở xuống.

Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100trđ trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp 3: Thời gian cho thuê không đủ 12 tháng trong năm dương lịch. Và doanh thu bình quân tháng TRÊN 8,34trđ/tháng. Thì thuế cho thuê tài sản xác định như sau:

Ví dụ 4: Ông Bat Zun Choi ký hợp đồng cho thuê tài sản từ ngày 01/05/2022 đến ngày 31/12/2022 với giá tiền cho thuê là 9trđ/tháng.

4.1. Nếu khai thuế trước 31/12/2022:
+ Doanh thu bình quân tháng trong năm 2022 là: 9trđ > 8,34trđ
(Doanh thu tính thuế năm 2022: 9trđ x 12 tháng = 108trđ/năm > 100trđ/năm)
– Do đó ông Choi thuộc trường hợp phải kê khai, nộp thuế cho năm 2022.
– Ông lựa chọn kê khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán và đã thực hiện kê khai, nộp thuế trước ngày 31/12/2022.
+ Cuối năm 2022 Ông Choi tự xác định được:
– Doanh thu thực tế năm 2022 là: 9trđ x 8 tháng = 72trđ/năm < 100trđ/năm
=> Do đó ông Choi không phải kê khai, nộp thuế năm 2022. Nhưng trước đó ông đã nộp. Do vậy, ông tập hợp chứng từ chứng minh và lập hồ sơ nộp cơ quan thuế để:
– Nếu hợp đồng thuê tiếp tục ký sang 2023 thì ông sẽ bù trừ số thuế đã nộp với số phải nộp của năm 2023.
– Nếu kết thúc hợp đồng thuê (không ký tiếp 2023): thì ông thực hiện hoàn thuế theo quy định.

4.2. Nếu khai thuế sau 31/12/2022 (trong thời hạn được phép là 31/01/2023 khi lựa chọn khai thuế theo năm).
+ Doanh thu tính thuế năm 2022: 9trđ x 12 tháng = 108trđ
+ Doanh thu thực tế năm 2022: 9trđ x 8 tháng = 72trđ/năm < 100trđ/năm
=> Do đó ông Choi không phải kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của năm 2022.

Ví dụ 5: Ông Chim Dang Sun ký hợp đồng cho thuê tài sản từ ngày 01/06/2022 đến ngày 31/12/2022 với giá tiền cho thuê là 20trđ/tháng.
+ Doanh thu tính thuế năm 2022: 20trđ x 12 tháng = 240trđ/năm
+ Doanh thu thực tế năm 2022: 20trđ x 6 tháng = 120trđ/năm
+ Ông Sun lựa chọn khai thuế theo năm và đã khai thuế (trước ngày 31/01/2023)
=> Ông Sun phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản trên doanh thu thực tế năm 2022 là 120trđ.

Trên đây là các tình huống và ví dụ cụ thể về cách xác định thuế cho thuê nhà nói riêng và thuế cho thuê tài sản nói chung theo hướng dẫn của văn bản số 2622/TCT-DNNCN của Tổng Cục Thuế cũng như thông tư số 40/2021/TT-BTC.

Nếu còn vướng mắc hoặc có trường hợp nào chưa được đề cập tới, bạn có thể comment trong phần thảo luận. Chúng ta sẽ cùng trao đổi.

Chúc các bạn may mắn và thành công!

Xem thêm:
Thuế thu nhập cá nhân với hợp đồng thuê khoán
Tiền nhà trả thay nhân viên có được tính vào chi phí
Học kế toán thực tế Online từ A-Z



About Author

Chào mừng bạn đến Học Viện Kế Toán Việt Nam - Tổ chức Huấn luyện Kế toán thực tế chuyên sâu. Chúng tôi rất hạnh phúc khi được cho đi những kiến thức mà mình tích lũy được. Và hạnh phúc hơn khi được bạn chia sẻ nó. Cảm ơn bạn! - Liên hệ tư vấn và ĐĂNG KÝ HỌC ONLINE: 0973 09 22 99